揭秘多地房貸變消费貸乱象:说法前後矛盾,合同拿不到,诸多细节難说...
一份用于買房的“消费貸”，貸款打點時各方對貸款用處、貸款性子是不是充實知情？是谁自動冲破消费貸新店通馬桶,流入楼市的禁令，州官放火仍是還有隐情？消费貸利率跟从房貸政策调解有何根据？告貸报酬何拿不到貸款合同？貸款性子是不是必要从新界定？間隔河南濮陽部門購房者房貸“變”消费貸被暴光已有近两個月時候。固然大都告貸人已享受了利率下调，但對付當初貸款打點進程中存在的問题及响應解决方案，另有連续串的問号期待解答，今朝尚没有官方说法和公然的同一解决方案。
第一財經記者在跟踪查询拜访中领會到，房貸“變”消费貸的乱象其實不局限于河南，在湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，江西赣州、九江，和河北部門地域，均有告貸人反應雷同問题。
這些貸款廣泛產生在房貸额度严重的2021年先後，大都為采辦首套房且為二手房，貸款行均是本地农商行，告貸人廣泛因2023年9月未能實時享受存量房貸利率调解政策而發明眉目。今朝，大都涉事銀行已下调了這種特别的消费貸利率，但愿“相安無事”。部門告貸人也是以没有再發声，但仍有一部門告貸人因担忧消费貸會影响征信、违规被收回等，但愿更改貸款性子。
在第一財經記者實地查询拜访進程中，對付上述征象，有房產中介和銀行事情职員暗示這是房貸额度严重阶段的“融通”方法，“在那時很廣泛”，但在被媒體暴光後说法起頭變得谨严。有被告貸人“暴光”的农商行賣力人回應記者称，不存在将房貸辦成消费貸的情景。
在各不相谋中，這一乱象的核心逐步从告貸人是不是知情、成心，轉向銀行是不是存在将消费貸额度用于小我房貸的举動，包含自動举動和审核不严致使的被動成果。
有农商行内部人士對記者暗示，近几年，跟着信貸需求削弱，中小銀行在區域限定等方面的劣势逐步被放大，加之规避羁系指标、比拟天下性銀行更機動的自立权，均可能是造成乱象的缘由。另据記者领會，很多銀行對房貸和消费貸营業的KPI稽核尺度存在差别，也會致使事情职員在拓展营業進程中有所偏向。
房貸“變”消费貸，利率“跟从”下调
家住湖北仙桃的刘師长教師奉告記者，2023年9月存量房貸利率调解政策落地後，本身的“房貸”利率迟迟没有下调。咨询貸款行仙桃农商行後，經辦该笔貸款的支行王司理（假名）奉告刘師长教師，他那時（2021年）打點的是衡宇典質類消费貸款，并不是房貸，是以没法享受這次房貸利率调解政策。
這一情景，與以前第一財經报导的濮陽部門告貸人描写的遭受雷同。（详见报导《河南濮陽購房者房貸“變”消费貸，典質、過户、放款哪里出了缝隙？》）
“打過省联社投诉德律風今後，仙桃农商行有事情职員给我打過一個德律風，奉告我會降息，说我在‘调息名单’里。”刘師长教師暗示，本身一向觉得那時打點的是房貸，从看房、签定購房合同到申请貸款、放款，中介和銀行事情职員都没有提過這是消费貸。
而从這笔名為“家庭房易貸”的貸款特色来看，初始利率5.73%、刻日20年、還款方法等额本息，與房貸“很像”，“貸款最後也是（受托付出）到原房主账户的”。
2023年10月3日先後，也就是在事情职員接洽以後，刘師长教師在仙桃农商行手機銀行APP中看到，他的這笔貸款利率已下调至4.3%，即最新的5年期以上LPR（貸款市場报价利率）程度。但貸款性子仍显示為“消费貸”。
和不少有雷同遭受的告貸人同样，刘師长教師也是采辦首套住房，以前没有打點過房貸营業，自称對不少流程不领會。回首刘師长教師的購房和貸款履历，與正常的二手房房貸打點有些分歧。
据刘師长教師回想和相干資料、資金記實，記者也向原房主進一步领會，刘師长教師的購房和貸款重要在三個關頭時點：2020年11月~12月，看房、签定購房合同、直接向原房主轉账定金+部門首付（供原房东结清房貸尾款、辦妥房產證）；2021年1月11日，统一天前後付出残剩首付、銀行面签申请貸款、過户并缴税，以後由中介职員带房本到銀行打點典質；2021年1月29日，銀行放款，以後刘師长教師拿回房本。
某頭部房產中介人士對記者暗示，正常的二手房買賣和貸款流程是，買方天資审核——签定購房协定并付出定金——建委網签存案——交易两邊到貸款銀行面签申请貸款——銀行貸款审批經由過程并出具批貸函——購房者付出首付款至羁系账户——交易两邊到房管局举行房產過户并缴税——中介携带房產證至銀行打點典質——銀行放款，房主收到全款——購房者取回房本并举行正常還貸等。
由此可以看出，刘師长教師購房和貸款流程存在不少不规范的地方，對交易两邊都存在危害。交易两邊也都對記者暗示，全数流程都是在房產中介指导和帮忙下完成，那時没有斟酌太多。
从详细信息来看，刘師长教師所購衡宇总价71万元，首付28万元，貸款总额43万元，初始利率5.73%（後曾主動下调至5.38%），刻日是241個月，貸款肇端日和到期日别離為2021年1月29日、2041年1月29日。
刘師长教師奉告記者，本身在一個有雷同履历的告貸人群里，群成員一起頭有来自湖北各地的100多人，触及各市县多家农商行。但跟着利率“跟从”下调，很多告貸人陆续退群，今朝群里還剩30多人。
先後抵牾的说法，拿不到的合同
从刘師长教師的資金流水記實来看，這次貸款是銀行先放款至刘師长教師账户，以後不到3分钟又由銀行划轉至賣方账户。
這與仙桃农商行事情职員厥後的说法有些抵牾——在有媒體报导以後，王司理等人逐步削减说起“那時房貸没有额度”的布景，并暗示放貸時明白晓得刘師长教師是用于消费，而非買房。“咱们必定告诉過了，只不外那時貸款利率和房貸利率同样的，是否是你们也没在乎。”王司理如斯反問道。
但當問及雷同環境為什麼批量呈現時，王司理又称，那時房貸没有额度，来打點（房貸）的都是打點消费貸，并且明白告诉了這一環境，“接管就辦，不接管就不辦”。
但刘師长教師和原房东都對記者暗示，那時其實不晓得這是一笔消费貸。按照羁系划定，消费貸严禁流入楼市、股市，并且必要對响應的消费用處举行貸前、貸中、貸後审核。借使倘使严酷依照正常消费貸流程，資金由銀行划轉至第三人（原房主）账户的操作已违规。
而對付這次消费貸利率调解的根据，記者在仙桃农商行另外一家支行咨询時，網點相干营業职員屡次夸大该網點没有此類環境，仅暗示“（家庭房易貸）利率已全数（下）调好了”，而且認可這次消费貸利率调解是依照房貸利率（政策）做出的调解。
但部門銀行事情职員的说法變得更加谨严，从一起頭说跟从存量房貸利率调解政策和谐，逐步轉為消费貸“减费讓利”。
各方各不相谋，一個首要缘由還在于，刘師长教師从頭至尾都没有看到過终极版本的貸款合同。對付那時签定貸款合同，刘師长教師暗示，只記得在事情职員指导下“签了一堆字就出来了”，并無時候和意识细心浏览每個条目。不外他回想称，那時打點貸款時提交的質料包含購房合同、户口本、身份證、征信記實、銀行流水、事情證實等。那時由于本身征信盘問記實過量，中介還多收了500元用度，来由是要“辦理銀行”。
2023年11月下旬，刘師长教師再次到仙桃农商行某支行，继续咨询貸款性子更改問题，同時也想拿回貸款合同。王司理和支行信貸部分賣力人對刘師长教師暗示，之前该行貸款合同均是一式三份，但跟着告貸人自動请求的较少，削减為一支票借錢,式两份，此中一份放在总行，告貸人必要時可由經辦支行向总行申请供给复印件并盖印，具备等同效劳。
但总行事情职員盘問後暗示并無刘師长教師的貸款記實，也查不到合同档案，建议他直接接洽經辦支行。以後，王司理称，1年之内打點的貸款會放在支行，更早以前简直實放在总行，但必要支行向总行申请提取，必要必定時候。
颠末多番沟通，仙桃农商行终极回绝為刘師长教師供给貸款合同。
“多出”一份装修合同？銀行信貸賣力人如许说
“這類環境咱们銀行确切没有。”麻城农商行信貸部分相干賣力人奉告記者，所谓“房貸‘變’消费貸”的環境在该行其實不存在。不外，這與麻城何師长教師向記者反應的環境有所分歧。
刘師长教師與何師长教師此前同在一個微信群里，群成員来自仙桃、麻城、谷城、十堰等湖北多個市县。何師长教師的環境在此中相對于特别——在麻城农商行的一份貸款中，两邊對一份装修合同各不相谋：銀即将此作為什麼師长教師貸款是用于装修（而非買房）的證實，何師长教師则暗示并無由于装修在该行貸過款。
在争议不定的布景下，何師长教師的貸款没有像本地其他“群友”同样下调至4.3%，今朝仍為5.88%。“若是降的话，要依照銀行的请求写環境阐明做申请，我没有写，以是就没降。”何師长教師對記者暗示，他的诉求不是纯真低落利率，而是将貸款性子改成正常的房貸。
何師长教師供给的資料显示，他與老婆（主告貸人）在2021年12月采辦了一套麻城的二手房，并夸大该衡宇已經過原房主装修睦，貸款是用于購房。详细時點包含：同年10月看房并签定三方購房协定、向房主付出定金及首付（有收条）；同年12月8日過户并缴税，12月10日签定小我告貸合同，12月15日銀行放款。
何師长教師的告貸品種為“房易融”，合同中的告貸用處显示為“新增消费”，金额40万元，固定利率5.88%，典質担保物為上述房產，刻日240個月（20年），還款方法為等额本金。
何師长教師因迟迟等不到解决方案，2023年10月上旬在社交媒體“晒”出小我履历，麻城农商行事情@职%KpxY3%員曾自%WP39P%動@接洽何師长教師，暗示對何師长教師反應的問题已拿出详细方案，估计3個事情日内调解到位。“所有的此類客户的貸款，城市调解到位。”事情职員對何師长教師暗示，會依照國度的政策划定举行调解，但没有表白详细是甚麼政策、哪一類客户。
不外，在何師长教師删除或暗藏社交媒體内容後，上述事情职員又告诉何師长教師，他的貸款不在本次调解范畴内。“經领會，您那時采辦住房時，全款付出了原房主購房金錢，打點完過户後，就近到（麻城）农商行打點的貸款，该笔貸款與購房無關。”事情职員與何師长教師沟通時提到，那時的貸款質料充實左證了该笔貸款属于典質貸款，不属于住房按揭貸款。
从上述時候點来看，先完成過户再到銀行申请貸款，简直不合适正常的小我住房按揭貸款流程。2023年11月下旬接管記者采访時，麻城农商行信貸部分相干賣力人夸大，何師长教師在自媒體及媒體采访時開释的内容不客觀，“是借此次政策调解實現他小我的分歧理诉求”。
上述麻城农商行事情职員提到的“貸款質料”包含房產證和前面提到的装修合同。一份签订時候显示為2021年6月5日的装修合同显示，何師长教師和老婆作為甲方（業主），曾以“包工包料”方法，拜托原房主進举動期180天的居室装修，工程价款45万元。
不外，何師长教師暗示，這份合同他在2023年與銀行沟通协商解决問题時才第一次看到，合同签定日期在看房、購房前几個月，但他與老婆和原房主（外省人士）此前其實不熟悉，時候较着分歧理。
“更離谱的是，合同写明咱们伉俪拜托原房主装修這個屋子，當時候屋子還不是咱们的，更没有来由拜托原房主去装修。”何師长教師说，由于那時辦貸款時是在各類文件必要具名的處所具名，老婆已記不清是不是在這份合同上签過字，但可以肯定的是，本身和原房主没有具名和按指模，“不晓得怎样签上去的”。
麻城农商行信貸部分相干賣力人则暗示，何師长教師来该行打點貸款時并無携带打點房貸所需的購房合同，供给的是房產證和装修合同。“可能他（何師长教師）認為這笔錢與他的購房举動有瓜葛，但在全部貸款打點進程中，咱们是绝不知情的，何師长教師供给的是装修合同，而非衡宇交易合同，且辦貸進程中没有房地產中介介入，以是這笔貸款是用于住房装修的消费類型貸款。”這一说法與何師长教師提到的“中介跟銀行客户司理打号召打點房貸後因有事分開”有收支。
何師长教師供给的資料显示，在貸款合同發放日（12月15日），何師长教師老婆與麻城农商行签定了一份《小我结算营業申请书》，内容為赞成銀行以受托付出方法将一笔40万元資金轉至原房主。
對付是不是由于房貸额度严重而阶段性将房貸打點成消费貸，上述麻城农商行信貸部分賣力人夸大说，该行没有因额度問题而借路其他產物發放住房按揭貸款的環境。
與仙桃农商行多位事情职員提到的為削减沟通事情量廣泛下调分歧，该信貸部分賣力人暗示，该行對“房易融”利率的调解是在利率優惠機制下，按照告貸人申请及审核環境举行的，布景是减费讓利，與存量房貸利率调解政策并没有联系關系。
這些细节難说通，降利率是否是终點？
据記者多方查询拜访领會，从河南濮陽，到湖北仙桃、麻城、谷城、十堰，再到江西赣州、九江，和河北部門地域等，多地均有房貸“變”消费貸的環境。
综合来看，這些貸款除不少銀行方面说欠亨的流程细节，也很大水平上反應了告貸人對金融营業打點常识的短缺，此中存在銀行與中介在告诉、指导方面有不尽责之嫌。
以麻城农商行另外一位“房貸”告貸人供给的資料為例，其購房合同明白写明，房款為一次性付出，而非按揭付款。不外，该告貸人對記者暗示，其手中實為消费貸的這笔20年期“房貸”利率電動掏耳器,已享遭到利率调解政策，在2023年11月中旬由5.88%降至4.3%。
但很多有着雷同履历的告貸人對記者暗示，跟从房貸政策低落利率并不是独一诉求，接下来但愿能将房貸性子由消费貸改成房貸，當前更担心包含消费貸影响征信、後续可否享受利率调解政策、貸款會否因“违规進入楼市”被收回等。
“只要當前长處没有受丧失就行了，没需要调解性子。”不止一名涉事农商行事情职員如许抚慰告貸人。“咱们會把這個產物同等于按揭。”上述仙桃农商行某支行事情职員暗示，若是後面房貸政策再调解，“家庭房易貸”利率也會跟从调解。
但對付所谓房貸相干政策，事情职員并無阐明是加點政策仍是跟从LPR调解。本年1月1日（每一年重订价日），仙桃农商行信貸部分賣力人對刘師长教師暗示，會為其一块兒调解，但没有明白是不是针對所有同類環境的告貸人。
有湖北某农商行内部人士對記者暗示，重订价重要针對挂钩LPR的浮動利率，不管是否属于按揭貸款，一般城市调解，部門銀行也能够打點固定利率轉浮動利率，因行而异。从近况来看，上述情景產生在LPR鼎新以後，重要以浮動利率為主，但也有包含何師长教師在内的告貸人合同显示為固定利率。
可是，銀行對付消费貸跟从房貸政策调解、“治療椎間盤突出,同等于按揭”等说法也間接認可了，消费貸流入楼市開了“口兒”。
如王司理等銀行人士所言，經手刘師长教師貸款的中介人士地點機構賣力人曾暗示，這種情景在那時很廣泛——由于没有房貸额度，購房者打點貸款都是“走消费貸额度”，但其他要素均依照房貸履行。此前濮陽一中介人士也曾對告貸人提到，2021年的房貸“几千個客户都是如许”。
从貸款特色来看，除貸款用處的本色區分，消费貸與房貸在貸款金额、貸款利率和年限上都有较大差别。不外，多位涉事銀行相干賣力人暗示，那時确切有刻日“二三十年”的消费貸，但厥後取缔了。仙桃农商行某支行信貸賣力人暗示，那時“家庭房易貸”在利率和刻日設計上是和房貸同样的。
从記者领會的環境来看，湖北此類產物刊行時候重要在2022年5月以前，那時各农商行起頭规复二手房按揭貸款。
以仙桃农商举動例，一名在2022年7月打點購房貸款的仙桃本地人暗示，他那時打點的是正常房貸，利率已在2023年9月25日低落至4.0%。另据記者得到的部門貸款資料，今朝该行消费貸產物“房易融”的刻日最长不跨越120個月（10年）。
该信貸部分賣力人對記者暗示，省内农商銀行信貸產物均是由省联社同一設計并推出，好比“房易融”“家庭房易貸”等并不是单家銀行刊行，省联社對各種貸款產物的刻日、额度、利率等建有同一轨制。各县市农商行也能够按照本地財產或客户特色設計特點貸款，但均必要上报省联社存案审核。
而對付此類用于購房的消费貸是不是存在因违规被收回的危害，多位涉事农商行相干賣力职員均许诺“不會收回”。
上述农商行人士暗示：“若是雷同環境属實，在大都會大要率會将貸款强迫性收回，或颁布發表提早到期。咱们中小銀行若是确切领會到真實有用的證据，在等同羁系请求下有权這麼做，但不料味着城市這麼做。”仙桃农商行事情职員则對告貸人暗示：“不會找這個贫苦”。
貸款性子能不克不及改？
“消费貸問题“排查有何希望？
据第一財經記者领會，今朝，各地并無出台针對此類環境同一的整改方案。
不外，麻城农商行信貸部分賣力人暗示，如發明員工违规操作致使客户长處受损的，该行會从严處置，同時在政策容许范畴内尽量知足客户合法诉求。
“省联社近期也很存眷（這種情景）。”對付何師长教師等反應的此類環境，该行信貸部分賣力人暗示，已向上级行、本地金融羁系部分及網信部分反馈有關環境，并對相干客户给出复兴。
記者拨打湖北省联社德律風领會相干環境，事情职員明白暗示，經向相干部分领會核實，湖北农信所有網點不存在将房貸做成消费貸的環境，也没有接到客户投诉這種環境。但据記者从本地农商行人士處领會，省联社曾在部門集會上说起此類環境的處置方案。
不外，在與告貸人沟通中，湖北有农商行賣力人明白認可，将用于買房的資足浴球,金打點為消费貸，銀行存在操作违规，且口頭许诺接下来會继续跟進调解，且只跟進降息调解，不跟進加息调解。
早在2023年11月7日，舆论風口上的濮陽农商行曾公布一则《關于公道解决客户诉求的阐明》，此中提到建立事情專班對有關客户举行一一排查、针對貸款打點進程中存在的违规問题从严處置等。那時该行辦公室事情职員對記男性保健品,者暗示，该即将上述問题定性為“消费貸問题”而非房貸問题。
記者近日致電该行辦公室领會查询拜访與處置希望，事情职員仅暗示该行對“消费貸相干問题”仍在查询拜访進程中，触及到的客户只要有咨询的都已實時复兴，但對付详细触及哪些問题并無正面回應。“消息报导的客户（反應的）問题都已實時解决，但详细解决方案辦公室不太领會。”该事情职員暗示。
對付濮陽农商行在上述貸款打點進程中是不是存在违规問题、若何處置，上述事情职員暗示违规問题由该行审计部分和纪委在賣力，關于查询拜访成果是不是和什麼時候會公然，“要听带领放置”。
有人民銀行河南分行事情职員暗示，有存眷到濮陽地域此類環境，但未流露详细環境。
關于貸款性子，很多涉事銀行明白不克不及更改，也有供给先還款再从新貸款的方案，但大都告貸人難以接管。有湖北部門农商行告貸人反應，固然手機端仍然显示為消费貸，但其告貸性子已在征信記實中變動為房貸。
對此，刘師长教師再次咨询仙桃农商行，相干賣力人暗示今朝當地没有相干案例，外埠的不做参考。
“调用貸款資金自己就是一種危害。”回首此類乱象“批量”產生的缘由，上述农商行人士指出，疫情以来，中小銀行展業難度较着增长，不解除與相干压力有關，并且處所中小銀行自立权比拟天下性銀行更大。
该人士指出，經由過程将房貸归集到消费貸额度，可以留住客户的同時规避房地產集中度束缚。按照2021年起頭施行的房地產集中度新规请求，中小銀行特别县域农合機構、村镇銀行面對的房地產貸款占比上限更低，在增强房地產貸款集中度管控力度的布景下，住房按揭貸款范围简直呈現必定幅度的降低。
另外一方面，很多銀行對房貸和消费貸营業的KPI稽核尺度存在差别，消费貸鼓励更强。该人士指出，這也可能致使事情职員拓展营業存在不规范的地方。
至于中介在违规貸款中的责任和念頭，该农商行人士暗示：“對中介来讲，打點甚麼品種貸款、貸款利率几多跟他们瓜葛不大，他们只關切這個貸款能不克不及貸出来。”
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