專题丨2022年地產政策速览|保障性租赁住房|预售|貸款|住房
※全文约5800字，浏览全文约莫必要15分钟【保租房貸款不纳入集中度辦理，预售資金羁系的同一不料味着放松】
2022年2月第1-2周，政策重要包含住房保障及预售資金羁系等。
住房保障方面，处所當局继续推動保障性租赁住房成长，中心层面正式落地對其的金融支撑辦法。详细而言，东莞和太原公布加速成长保障性租赁住房的施行定見，此中东莞明白将在“十四五”時代将筹建10-15万套保障性租赁住房；成都會住建局與部門銀行签定计谋互助协定，夺取銀行方面對付扶植保障性租赁住房的資金支撑。而在中心层面，央行和銀保监會正式颁布發表，銀行業金融機構向保障性租赁住房项目發放的有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理，并鼓動勉励銀行業金融機構要加大對保障性租赁住房的支撑力度，這為銀行業金融機構除去了後顾之忧，為保障性租赁住房成长買通資金渠道，年内相干信貸范围将會较着上升。总而言之，這一划定是國度落地對保障性租赁住房扶植的金融支撑的重大肆措，信赖年内各类支撑辦法也将渐渐落实。
预售資金羁系方面，動静称相干部分下發了關于都會商品房预售資金羁系的相干定見，文件中對预售資金的划定举行了天下同一，提出预售資金羁系額度由市、县级住房城乡扶植部分按照项目合同、工程造價等审定，到达羁系額度以後的残剩資金则可以由房企提取利用。動静一出，引刊行業表里遍及存眷，開年市場仿照照旧低迷的布景下，行業内很是等待當局层面的宽松政策，是以很多概念認為這象征着预售資金羁系将周全放松，從而開释房企的活動性。
但咱们認為，這次中心层面的划定目标在规范和纠偏，而不是放松羁系，在“房住不炒”的基调下，國度不太可能再大收大放，是以對此咱们應當起首调解心态。详细而言，咱们認為，@國%1UFlV%度對關%5SNq1%头@羁系条目举行指导，但详细细则仍是會交由处所肯定，比方羁系額度依照工程造價的几多比例肯定生怕國度层面难以直接划定。划定的影响而言，一些羁系太严的都會，主如果過于收紧的三四线都會，可能會迎来羁系方面的更多调解，是以若共同贩卖环境好转，划定的落地将會開释结構這些都會房企的部門活動性，可是行業总體活動性的改良也许仍然有限。
【安徽鼓動勉励房企多行動促成消费，厦門增强预售資金羁系】
2022年1月第4周，政策重要包含需求端调控、防备行業危害和住房保障等。
需求端调控方面，安徽省發改委鼓動勉励企業經由過程赠予抵扣券和低落首付比例等方法促成春節時代住房消费，内江資中面向生養二孩、三孩家庭發放購房补助。邻近春節，消费旺季将至，此時鼓動勉励企業出台購房優惠辦法，特别有助于促成返乡置業群體的購房需求開释，不外值得注重的是，安徽省發改委所指导的是企業举動，是以所提低落首付比例其实不同等于銀行低落貸款首付比例。
防备行業危害方面，厦門出台新版商品房预售辦理划定，此中提到要增强预售資金羁系，以防备交房危害，江苏、四川當局事情陈述中均提到要增强對房地產危害的排查和化解，避免行業危害向金融等范畴傳导分散。值得注重的是，厦門新版划定中對付预售資金辦理的划定，强化了履行上的刚性，不外在羁系額度肯定上提出要按照企業信誉状态举行不同化羁系，所致于详细保存資金比例，划定删除收罗定見稿中的详细比例划定，将交由预售主管部分制订。今朝来看，多個处所當局起头采纳不同化羁系的方法，開释信誉品级高的企業的部門羁系車貸，資金，咱们認為，此举與处所當局防备交房危害的诉求其实不相悖，而是在此条件下優化羁系方法，提高预售資金的操纵效力。
住房保障方面，宁波公布加速成长保障性租赁住房的施行定見，“十四五”時代全市将筹建21.3万套，值得注重的是，比拟于其他都會，宁波明白提出鼓動勉励國企介入，阐扬树模引领感化。咱们認為，在早期，鼓動勉励國企介入可以或许加內湖便宜辦公室,速保障性租赁住房推動，不外终极保障性租赁住房的運行仍是要靠更多民营企業的参加，是以若何鼓励民营企業介入，也是处所當局都必要當真思虑的問题。
【三四线继续開释需求端利好，预售資金羁系有松有紧】
2022年1月第3周，政策重要包含需求端调控、预售資金羁系及住房保障等。
需求端调控方面，三四土城當舖, 线都會继续通過量种手腕開释利好，中心层面近期亮相或為2022年需求端调控政策奠基基调。三四线都會本周仍然踊跃動作，住房补助方面，連云港在進级後的人材政策系统中提到，人材購房券額度最高可达200万元，公积金貸款方面，連云港提高人材公积金貸款額度，南宁将首套和二套房公积金貸款額度均提高10万元，自贡则放宽住房套数認定，履行“認貸不認房”，同時取缔了對两次貸款距离的限定，别的，值得注重的是，恩施建始對准返乡置業需求，结合開辟商组织優惠勾當，包含發放1-2万元的購房代金券、公布特價房等等，時價岁末，低能级都會行将迎来返乡置業需求，當局的踊跃促成料将必定水平促成需求開释。
中心层面，住建部事情集會重申“房住不炒”定位的条件下，罕有提到“充实開掉髮治療方法,释住民住房需求”，國新辦對付購房政策再次夸大因城施策施行调控。咱们認為，這象征着2022年需求端调控总體基调偏松，但不该等待周全放松，在“房住不炒”和精准施策的条件下，刚需和改良性需求将获得确切支撑，各城在此基调下，针對當地現实环境出台政策，近期三四线都會反复開释利好，究竟上已開启了因城施策的前奏。對付需求端调控的详细動向和現实结果，還待後续察看。
预售資金羁系方面，國度层面制订放松政策的傳言今朝未被證明，处所的履行标的目的上存在较着差别。本周，國度层面制订政策引导处所得當放松预售資金羁系的動静释出，在行業内引發不小反應，但今朝仍未被證明；而处所今朝在履行上呈現了相反的标的目的，烟台颁布發表對付信誉品级高的企業预售資金保存比例低落3%-5%，開释資金優先用于农夫工工資付出，而福州则進一步强化预售資金羁系，将强化入賬辦理，划定羁系額度原则上很多于项目工程总造價的1.2倍，對信誉不良或存在违规举動的房地產企業举行重點羁系或全額羁系等。今朝咱们保持對付预售資金羁系的果断，大幅放松的可能性不大，小幅、定向開释，或提高資金操纵效力多是後续处所當局的调解标的目的。
住房保障方面，政策集中于保障性租赁住房，一方面有都會继续公布扶植计划，另外一方面，上海率先出台项目認定法子和運营辦理细则，政策走向实操层面。無锡公布施行定見，指出“十四五”時代保障性租赁住房筹建总量不低于8万套，與此同時，据住建部，2022年将筹建240万套，保障性租赁住房的推動敏捷，年内咱们将看到部門成效；上海同日公布《上海市保障性租赁住房项目認定法子（試行）》和《上海市保障性租赁住房租赁辦理法子（試行）》，對付保障性租赁住房的项目認定，和准入、配租、房錢、租期等運营辦理细则举行明白，此中提到的區域准入法则差别化、面向“企業+小我”配租和容许租赁企業供给增值辦事等条目，贴合現实环境，有助于提高租赁效力和企業踊跃性。上海起首推出保障性租赁住房实操层面政策，给其他处所當局供给了杰出参考和鉴戒。
【北海限貸松動利好改良群體，保障性租赁住房扶植计划根基了了】
2022年1月第2周，政策重要包含需求端调控、住房保障、落户政策等。
需求端调控方面，三四线都會继续出台宽松政策，政策手腕上既有持续也有新出。一方面泸州参加人材購房补助行列，人材在中間城區采辦首套房最高可获200万安居补贴；另外一方面，北海将二套房公积金貸款首付比例從60%调低至40%，料将促成改良性需求開释，值得注重的是，這是近期初次有都會從限貸方面出台宽松政策。咱们認為，2022年处所當局将环抱需求端举行预调微调，從2021年底起头的三四线都會的需求端政策松動，可以看作是這一趋向的旌旗灯号。
住房保障方面，多地颁布保障性租赁住房扶植规划，國度發改委在大眾辦事计划中继续夸大鼎力成长保障性租赁住房等住房保障辦法。海南、福州、邯郸等地颁布“十四五”時代保障性租赁住房扶植规划，海南明白要扶植25万套安居房，新增保障性租赁住房和大眾租赁住房保障5万户，福州规划筹建15万套，邯郸规划筹建1万套。据住建部，“十四五”時代，40個重點都會開端规划新增650万套，估计可帮忙1300万新市民、青年人等减缓住房坚苦。同時，住建部在《“十四五”大眾辦事计划》中夸大，要鼎力成长保障性租赁住房、随機應变成长共有產权住房等，踊跃推動住房前提改良。
2021年下半年以来，我國保障性租赁住房轨制扶植推動敏捷，跟着重點40城扶植规划全数明白，天下保障性租赁住房的成长计划事情根基落定，為接下来的現实筹建事情奠基坚实根本。同時，國度层面临加速成长保障性租赁住房的立場持之以恒，是以接下来处所當局仍将踊跃出台相干政策及推動現实筹建事情。
【進一步推動要素市場化設置装备摆設，南平公布综合利好政策】
2022年1月第1周，政策重要包含要素設置装备摆設、行政调控、住房成长等。
要素設置装备摆設方面，重要触及地皮和劳動力要素，一方面從行政辦理方面進一步推動其市場化設置装备摆設，另外一方面处所當局也用經濟手腕吸引要素汇集。行政辦理层面，國務院辦公厅印發《要素市場化設置装备摆設综合鼎新試點整體方案》，從國度层面為進一步鞭策要素市場化設置装备摆設刻画蓝圖。其在土处所面提出容许合适前提的地山楂減肥法，域摸索城乡扶植用地增减挂钩结余指标跨省域调度利用機制，鞭策以市場化方法盘活存量用地等，劳動力方面提出進一步深化户籍轨制鼎新，支撑試行以常常栖身地挂号户口轨制，实現根基大眾辦事常住地供给等。
别的，处所當局也在踊跃動作，海南為扶植高尺度市場系统，提出了推動地皮和劳動力市場化設置装备摆設的鼎新方案，此中提到要摸索增长夹杂財產用地供應，推广以“极简审批+對赌协定”為焦點的尺度地轨制鼎新，履行以公民身份号码為独一标识、全島同一的栖身證轨制，铺開放宽落户限定，展開全島同城化户口挂号通辦試點等等；山东明白将渐渐实現租房落户，淄博提出周全铺開城镇落户限定，嘉兴低落户籍准入年限門坎并推動其同省互認。咱们可以或许看到，行政辦理层面的鼎新正在渐渐消除要素活動的報酬限定和桎梏，為地皮和劳動力等要素的市場化設置装备摆設奠基轨制根本。
經濟手腕方面，各地當局發放的定向購房补助、貸款優惠等意在經由過程知足“住”這一需求来吸惹人才或劳動力。本周又有一些省市参加這一行列，广西玉林颁布發表為域内农夫和新市民初次購房供给补助和信貸支撑等一揽子支撑政策，昆明将為高校结業生就業創業供给租房补助、住房补助等，安徽马鞍山低落高条理人材公积金貸款申請門坎，福州将人材限價商品房的限售年限收缩至本来一半。這些政策一方面可以或许吸惹人才和劳動力留在本地，另外一方面也會從促成需求方面必定水平提振处所房地產市場。
行政调控方面，福建南平從供應端、需求端出台综合利好政策，以促成房地產市場安稳康健成长。供應端利好政策包含耽误地皮金缴纳刻日，低落包管金比例，容许部門商辦转室第，值得注重的是，在预售資金羁系方面，其提出AAA级房企可以使用銀行保函抵顶不跨越50%的重點羁系額度；需求端利好政策包含為外来購房群體住房补助等優惠，同時提高公积金貸款額度等。三四线市場延续低迷，处所當局陸续起头推出促成政策。南平的利好政策环抱供需两头，估计可以或许動員部門企業投資和市場成交，特别是针對房企的纾解政策针對性强，可以或许有用减缓其資金压力。
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