房地產貸款集中度管理新政,全面利好保租房项目
“2022年2月8日，央行公布《關于保障性租赁住房有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理的通知》。請求自《通知》印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租赁住房项目認定書的保障性租赁住房项目發放的有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理。同時請求銀行業金融機構要加大對保障性租赁住房的支撑力度，依照依法合规、危害可控、贸易可延续的原则，供给金融產物和金融辦事。自2020年最後一天房地產貸款集中度辦理政策公布以来，對房地產貸款占比和小我住房貸款占比“两条红线”上提出了進一步對辦理請求。房貸“两条红线”、融資“三条红线”和地皮端“集中供地”，這三大政策重塑了全部行業款式。
這次央行公布的保障性租赁住房相干貸款不纳入房地產貸款集中度辦理的《通知》，在政策意义上较為踊跃，可以预感，将来從傳统商品房開辟转型参與保租房的開辟企業量會增长。在銀行在傳统房地產開辟貸营業下滑的环境下，做了实時的标的目的性引导和政策引领。”
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01
保租房不纳入房地產貸款集中度辦理
2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保险监视辦理委員會公布了《關于創建銀行業金融機構房地產貸款集中度辦理轨制的通知》。
請求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款占比和小我住房貸款占比要知足人民銀行、銀保监會肯定的辦理請求。銀行業金融機構按类型分档，其房地產貸款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；小我住房貸款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
表：房地產貸款集中度辦理請求
注：1. 农合機構包含: 屯子贸易銀行、屯子互助銀行、屯子信誉互助社。
2. 不包含第二档中的都會贸易銀行。
在此以後，銀行放貸放缓，部門都會停貸。這一针對房地產貸款占比和小我住房貸款占比“两条红线”的政策與融資“三条红线”和地皮端“集中供地”，三大政策重塑了全部行業款式，也扭转了2021年全部房地產市場逻辑。
2022年2月8日，央行公布《關于保障性租赁住房有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理的通知》。将保租房剔除出房貸“两条红线”，一方面是房貸集中度政策呈現了松動，另外一方面也阐明了國度對付搀扶保障性租赁住房的立場，既要讓行業规范有序成长，又要周全搀扶，從而形成為了辦理加搀扶的组合拳。
详细来看，《通知》焦點為如下三點：
第1、保障性租赁住房相干貸款不纳入房地產貸款集中度辦理。
第2、銀行業金融機構要加大對保障性租赁住房的支撑力度
第3、企業矜持的存量项目或可笼盖
從政策原文来看，《通知》第一条明白指出，需供给保租房项目認定書的项目貸款不纳入房地產貸款集中度辦理。该通知直接联系關系國務院2021年22号文關于纳管项目認定的事情請求，為保租房纳管项目供给直接貸款支撑。
2021年07月02日公布的國務院2021年22号文《國務院辦公厅關于加速成长保障性租赁住房的定見》根本轨制部門顯示：
保障性租赁住房东要解决合适前提的新市民、青年人等群體的住房坚苦問题，以修建面积不跨越70平方米的小户型為主，房錢低于同地段同品格市場租赁住房房錢，准入和退出的详细前提、小户型的具面子积由都會人民當局依照保根基的原则公道肯定。
保障性租赁住房由當局赐與地皮、財税、金融等政策支撑，充实阐扬市場機建造用，指导多主體投資、多渠道供應，對峙“谁投資、谁所有”，重要操纵團體谋划性扶植用地、企奇迹单元自有闲置地皮、財產園區配套用地和存量闲置衡宇扶植，得當操纵新供给國有扶植用地扶植，并公道配套贸易辦事举措措施。支撑專業化范围化住房租赁企業扶植和運营辦理保障性租赁住房。
由此看来，對持有“團體谋划性扶植用地、企奇迹单元自有闲置地皮、財產園區配套用地、存量闲置衡宇扶植、新供给國有扶植用地扶植，并公道配套贸易辦事举措措施”的企業，在知足由都會人民當局依照保根基的原则公道肯定准入和退出详细前提下可申請保障性租赁住房。
02
開辟商参與保租房的数目将增加
從全部保障性租赁住房来看，2021年保障性租赁住房為年度热词，從党中心國務院到各处所當局都将保障性租赁住房作為“十四五”時代的事情重點，從中心到处所多项政策接踵公布，保障性租赁住房扶植加快举行中。住建部暗示2022年要鼎力增长保障性租赁住房供應，整年扶植筹集保障性租赁住房240万套(間)，比拟2021年使命量超過跨過1.5倍，占十四五总方针的37%。
表：部門都會“十四五”時代新增保障性租赁住房供给方针（万套/間）
我國支撑多种方法金大發,筹建保障性租赁住房，包含新建、改建、革新、租赁补助、将當局的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方無痛植牙,法。各处所當局按照當地保障性租赁住房需乞降存量地皮、衡宇資本环境举行放置。
從今朝各都會颁布的十四五保障性租赁住房供给方针拆解来看，一二线热門都會新建占比力高。如上海“十四五”時代规划新增扶植张罗保障性租赁住房47万套（間），此中新建14万套（30%）、財產園配套7-8万套（17%）、纳管11万套（23%）、空置存量筹集14万套（30%）。治療過敏性鼻炎,新建占比30%。濟南“十四五”時代规划新增扶植百家樂破解，张罗保障性租赁住房20.5万套（間），新建占比69%，改建占比31%。
非热門二三线都會则重要經由過程“存量為主，新建為辅”的筹建原则。比方南昌市“十四五”保障性租赁住房规划中来自存量房的比重到达75%；西安“十四五”保障性租赁住房规划中来自存量房的比重到达40%；郑州支撑将部門充裕安顿房转化為保障性租赁住房。
從重點22城集中拍地环境来看，租赁住房用地占集中供地比例一般不低于室第用地的10%。据克而瑞租售统计，2021年22城集中供地中纯租赁用地成交481懶人快煮鍋,万方，竞矜持用地214万方，配建租赁住房用地361万方，竞配建租赁用地67万方。
圖：2021年三批次集中供地供给环境
但是，今朝来看，保租房現有的重要群體以处所平台公司為主，因為营業类此外特别性，既有较高的准入門坎，又對企業谋划和資金带来必定的压力。
2020年“三道红线”出台以来，房地產開辟企業受影响颇大，房地產貸款大幅紧缩，本次《通知》的公布，對房地產開辟企業進入保租房范畴供给了金融支撑，可以预感，将来從傳统商品房開辟转型参與保租房的開辟企業量會增长。
保障性租赁住房已然上升至國度计谋，成為“十四五”時代住房扶植的重點使命，各地從政策到方针再到供應端，都在踊跃發力。2021年40個重點都會完成為了94.2万套，估计可帮忙200多万新市民、青年人等减缓住房坚苦。2022年保障性租赁扶植较着加速，本次《通知》的公布即是在金融层面上给出了极大的支撑，在不竭完美的配套政策和处所當局的踊跃响應下将来可能進一步推動相干项目纳管的進度，為十四五時代保租房使命完成保驾护航。
與此同時，遭到房地產貸款集中度的影响，銀行對房地產范畴的营業范围也在2021年承压。虽然部門銀行在2021年已启動租赁住房营業，但因為從業企業和行業范围尚不具有和相干政策還未開阔爽朗，并未構成本色营業進献。本次《通知》的公布，在銀行在傳统房地產開辟貸营業下滑的环境下，做了实時的标的目的性引导和政策引领，将来势必有必定水平的成长，房企可在此类產物方面踊跃發力，掌控此类信貸機遇。
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