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標題: 台灣楼市已進入下跌周期,大陸房價呢? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-3-8 16:48
標題: 台灣楼市已進入下跌周期,大陸房價呢?
比拟美國、加拿大和澳大利亚，台灣历来不是大陸人海外投資的热門地域，乃至远不及香港在大陸人心中的职位地方。

而台灣的房地產市場履历了几度涨跌，在2008年金融危機後上涨至客岁转跌。另外一邊，台灣市民也在埋怨房價愈来愈高，買房贵、買房难成了平凡公眾的最浩劫题。

與大陸不异的是，投資性需求在上一波上涨中占了很大比例，而下跌却有碍于政策的限定和需求的降低。那末，台灣房價有無泡沫？有投資價值吗？本文對台灣房產市場举行開端阐發，以供参考。

台北房價被北上深赶超

台灣行政圖 ↓↓↓

先来看看台灣总體的經濟状态：

台灣GDP年增幅 ↓↓↓

较着看到，履历了2008年全世界金融危機後的台灣，在2010年敏捷规复，從2009年的-8.8%的大幅下跌到10%的增幅，增加了近20%；但從2010年後，台灣經濟便起头漫长下行期，直到2015年再次堕入负增加區間。

台灣总體房價在1.2万-1.4万人民币元/平方米，從2008年至今涨幅达30%，但近三年仅上涨4%，比拟其他泰西國度，或新加坡香港，都差得很远。與大陸比拟，台灣总體房價至關于二三线都會的程度，如合肥、武汉、郑州等。

台北是個破例，其房價较着“佼佼不群”，2016年3月均匀单價达3.6万元/平方米，與北京上海相差無几，新北市位于第二档位，3月均價為1.8万元/平方米，其他重要县市则在1.5万元/平方如下。

受益于上世纪末的高速經濟增加，台北市房價也快速攀升，远超北上深，而在比年中國經濟延续高幅增永劫，台灣經濟增加乏力，台北房價也渐渐被北上深遇上，在本年初房價暴涨後，被深圳反超。

但台灣房價在2014年後涨幅不竭紧缩。在室第代價指数比拟中，從2014年3季度起头有都會房價下跌，而在2015年下半年，6個重要都會房價均呈下跌之势，且跌幅不竭扩展。

台北和新北市跌幅最為较着，2015年四時度台北跌幅达3.5%，也是近十年来初次持续三季下跌。而近三年来，台北市房價跌幅达10%！

台灣的房地產存在泡沫吗？

果断房地產市場是不是存在泡沫尺度纷歧，咱们以房價收入比、貸款包袱率、房價房錢比等几项重要指标来权衡台灣房地產市場是不是存在泡沫。

國際公認正常范畴内的房價收入比為3~6倍，而2014年台灣总體的房價收入比到达了8.41，高于正常程度。台北和新北市更是高达15.73倍和12.78倍，也就象征着台北市民不吃不喝冒死事情15.7年才能買得起一套屋子，若再加之糊口開消、房產税（台灣每一年需缴房產税）等開支，估量這一時候扩展至20-40年。

而统一時候，内地35個大中都會2015年的房價收入比均值為10.2，高于台灣，此中深圳高达27.7倍，上海（20.8倍）、北京（18.1倍）、厦門（16.6倍）都要高于台北市。

正常尺度的房貸包袱率低于33%，台灣总體為35.6%，也高于正常尺度。台北和新北市更是高达66.6%、54.1%，觉得着每一個家庭每個月所得一半以上乃至三分之二都要還房貸，压力仍是很大的。

不動產余額為購房貸款、衡宇修葺貸款和開辟商貸款的总和，也可称為不動產授信余額，國際大将此比例是不是跨越40%作為房產泡沫化的鉴戒线，而台灣的占比最高時靠近50%。而在2010年，台灣推出選择性信誉管束，也使得不動產余額持续四年降低，但仍高于鉴戒线汐止當鋪，。

房價房錢比，也即衡宇代價與房錢的比例，计较購房後出租几多年才能回本，正常尺度在20倍（即20年）如下，而台灣的房價房錢比高达64倍，全世界第一，象征着房主必要64年才能收回購屋本錢，少年郎都熬成為了鹤發翁。

投資性需求占比，顯示楼市中的投資性需求是不是太高，一般尺度為20%如下，台灣的這一比例從2012年四時度起头跨越正常尺度，2014年末仍為23%，投資民風仍存在。

空房率（衡宇空置率）越高，象征着自住需求不高，可作為果断房地產泡沫的指标之一，正常范畴低于10%。台灣的空房达156万套，空置率靠近20%，且六個重要都會的空置率均在红线以上。

從以上6项指标综合来看，台灣全治療靜脈曲張,数跨越正常值，是以今朝的台灣房地產市場泡沫是存在的，特别是台北市和新北市，泡沫较着。再加之今朝台灣生齿老龄化紧张，購房需求降低等身分，固然房價有所下跌，但對付台北公眾来说，購房本錢仍然难以包袱。

供需瓜葛才是楼市变革根来源根基因

2008年来延续上涨的房價使得民怨载道，當局也不竭出台一系列辦法打压房價，但見效甚微。而2016年1月1日當局推出房產税和地價税正式合一，解禁豪侈税等政策，寄但愿低落購房成原本打压房價上涨，現在還看不到结果。

台灣房價下跌并不是初次。曩昔25年来，台灣房價履历過四次巨细狂跌，包含1990年房市股市万點齐反转、1997年亚太金融危機、2003年SARS疫情、2008年全世界金融危機。除去後三次系外部身分引發外，1990年的狂跌则是因當局出台调控辦法，被称為“暗中1990年月”，其履历也更值得鉴戒。

1970年月起头，台灣履历了相對于高速成长阶段，80年月後期貨泉充沛，也造成大量热錢活動，履历了都會化、8%-10%的高GDP增速和较高的通胀時代。此間，1989年履历了股市猖獗飞腾和泡沫幻灭。

而台灣房價的升沉跟從經濟的成长而变革。從1970年起头，台灣房地產市場高速發展，80年月迟钝增加，90年月却起头阑珊。1988年台灣房價比拟70年月涨幅到达了97.2%，台北焦點區的上涨到达了200%，多量热錢和谋利投資举動進入楼市，推高房價，與今朝大陸的房價情势很雷同。

因而，台灣當局起头出台一系列调控辦法，起头清查購屋資金来历并收缩銀根，限定房地產信貸放款，百家樂教學,對空位期限竣工、對两栋以上衡宇课征累進税率等。本次動作之大，直接致使台灣股市崩盘，戳破了股市泡沫。1990年起头，房價下跌，并持久連结低迷。

而從2008年至今的楼市，则與1980年月很是类似。原由是2008年當局低落了赠與税和遗產税，吸引大量海外資金回流，但有無限定不许進入房地財產，造成投資和谋利風行，一向上涨至今。

但從客岁起头的下跌，却分歧于90年月當局自動刺破泡沫，最底子的也许仍是供给瓜葛上。一個被轻易疏忽的数据是，今朝台灣的室第存量已跨越家庭总户数，也就是在宏觀上，供给跨越了需求。

這也反應出購房需求的前進一降低。据台灣内政部不動產資訊平台数据，自2013年起头，台灣总體購房需求呈直线降低，也许成為重要缘由。

而咱们從台灣市場中跳脱出来，從周期看，現在的台灣房地產市場又堕入另外一個下跌周期中。固然房價不成能一向跌下去，而纵觀总體經濟情势、政治身分和持久生齿布局，台灣的房價最少必要4-5年時候规复，也许2020年是一個關头時候點。

竣事：

從台灣房地產市場的曩昔，总能看到大陸北上深的影子。同是中國人，具备不异文化的根抵，對家庭有不异的傳统觀念，對消费和住房具备不异的生理状况。而經濟成长履历的汗青時代根基重合，是以，台灣特别是台北市的楼市走向，更具备可比性和鉴戒意义。

與台灣不异的是，大陸的房地產市場百分百是在泡沫中；可是與台灣分歧的是，房地產是大陸的支柱財產，當局不敢自動刺破泡沫，這激發的連锁性危機可能要比想象的紧张。

四小龙的威名現在只保存在昔日江湖當中，比拟新加坡、韩國和香港，台灣落伍的步调太大。本年的“5·20”新局瓜代，小马哥给蔡英文留下的持续三季度經濟负增加的“烂摊子”，台灣公眾對付将来的等待，也许要停顿一段時候了。

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