台灣2015房市看政策脸色 - 專注金融科技與創新 未央網

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台灣房市2015年面對很多变数，如美國升息、台灣房地合一税推出等，哪些变量影响最大？後市预测若何？與中國大陸的房市有共通的地方吗？

刚由2014年末“九合一”大選不肯定性阴霾走出来的台灣房市，本年将再度面對来自島表里政經议题的牵制，包含：美國升息、中國大陸央行陸续调降存款筹备率（RRR）與金融機構基准利率、欧洲央行（ECB）正式推出量化宽松（QE）等变量，和島内的豪宅税课征期近，台灣“行政院”版房地合一税制纷争等。

與此同時，《住展杂志》颁布2月住展風向球续亮蓝灯，总得分回落至28分，已創下近5年新低。

巴克莱本錢證券修建財產阐發师叶昌明指出，虽然美國可能升息，但中國大陸、日本、欧洲還在降息或印钞票，效應一来一往互相抵消，是以，造成台灣房市成交量至今仍没法放大的重要缘由，在于政策的不肯定性。

房市就像股市同样，當政策不肯定性悬在那邊，交易两邊就會進入张望阶段，先前台股因證所税议题而顯現量缩價跌就是最典范的变現。2014年台灣房市也由于房地合一税率迟迟没法灰尘落定，成交量迟迟没法放大。即使如今台灣“行政院”版本已出炉，但来自台灣立法機構的诸多定見，可否依照“行政院”版本經由過程還是未知数。

島外变数：

美升息對房貸利率影响小

從國際資金動能角度来看，美國升息對台灣房市的最大影响在于台灣“央行”是不是跟進升息、并動員房貸利率的上扬。今朝看来，因為美海内部對付除蟎洗面乳，好不易見到苏醒的經濟新苗采纳庇护抵家的政策（最新赋闲率降至5.5%，已到达美國升息前提的5.2起身安全扶手,%～5.5%尺度），即使如市場预期升息，但预感幅度不會太大。

叶昌明指出，美海内部認為，强劲美元對出口業不是功德，是以，在采纳升息動作上必将會谨慎翼翼。因為台灣“央行”利率走势历来與美國有极高的連動性，面临日元、欧元、韩元等重要出口竞争貨泉汇率寶寶防護面罩，仍存在着竞贬压力，将来在评估升息幅度時，立場也不會過分踊跃，天然不會對房貸利率造成太大压力。

不外，叶昌明提示，即使欧洲QE政策也正式上路，但與美國QE比拟，對全世界資金的牵動力道相對于较小，一方面是欧洲QE范围（今朝仅是第一回合）没有美國QE（共3～4轮）大，另外一方面是全世界采辦美债范围比欧债来得大很多，是以，欧洲QE顶可能是部門抵消美國可能升息所带来的负面打击，没必要指望過高。

島内变量：

房地合一税各界定見多

至于島内房市政策，叶昌明認為必要分為两部門来看：

1.房地合一税（又称本錢利得税），按照台灣“行政院”的版本，所采纳的税率将由曩昔的5%～45%累计税率修改成单一税率17%，豪侈税则是在房地合一税制上路後同步退場，估量會遭到影响的房產持有者比重至關低，且17%税率在可接管范畴内。不外各界對房地合一税的税率、優惠辦法、日出条目等计划定見仍多，若何整合值得紧密亲密察看。

同一投顾修建財產钻研員陈宴平指出，房地合一税“財務部”版本非論從台北花店, 长、短時間持有者税率，和免税前提、日出条目来看，皆愈趋宽松，特别是衡宇短時間持有者，税负也较先前豪侈税减轻很多。假如以1間新台币800万元購得、1,000万元售出衡宇試算，若持有不到2年售出，豪侈税课征為总價的10%～15%，税误期100万～150万元；但如果以房地合一税计较，只有出售所得200万元须被课征30%税率，税误期60万元，短時間持有者将節流很多買卖本錢。预期2015年将有部門短時間投資客浮出台面，動員房市成交量较2014年發展6%～9%、约35万栋。

2.豪宅税（也就是衡宇持有税），将来将按地段與衡宇建材品级来分级课税。因為持有豪宅的本錢會大幅爬升，以某中山區個案為例，每户总價重新台币1.1亿～1.8亿元不等，合适新制後的每户衡宇税最高达285万元，若加之地價税，光是1年的持有税占房價比重就高达2%。是以，将来台北市豪宅市場贩卖會很辛劳。

台灣衡宇全世界財產中間首席阐發师邱太煊指出，2014年7月後获得利用执照合适新制的建物，其衡宇税和契税暴增，毫不是少数個案，2015年5月缴衡宇税時，重税结果将逐一顯現，成為近期開辟商推案计谋改采小坪数與低总價缘由。

不外，撇開豪宅產物，2015年台灣房市表示應當不會像2014年那末差，按照麦格理本錢證券修建業阐發师廖伟志的预估，需求可望渐渐回温，至于代價恐有下调压力。